今天，我們以山東某中檔養老項目為例，來詳細剖析大型護理型養老機構的運營困境，并針對這些困境給出解決措施。
 

【一】

項目運營概況
 

　　該項目建筑面積6萬平方米，按照2100元每平方米的建安成本計算（由于要進行適老型改造，建安成本只會更高），該項目建筑工程費為1.26億元；和一般的建設項目比，養老機構需要比較專業的養老設備和較高標準的適老化裝修，從已有的項目看，這部分費用會占到總的工程費用的40%左右，因而總的工程費用為1.26/0.6=2.1億元左右；
 

　　在工程建設其他費用里，土地費用、勘察設計費和交給國家的稅費是主要部分，占到工程費用的30%左右（和普通的房地產開發項目相比低很多，主要是因為有稅費減免和三線城市郊區土地費用較低的緣故），估算為6300萬元；這樣總的建設投資（融資前）為2.73億元。按照總投資中自有資金25%計算，則2.05億為貸款，貸款利率按照年利率6%來考慮，建設期利息約為1230萬。這樣融資后建設投資（不含流動資金）為2.85億元。
 

　　按照每張床位40平方米的標準（來自國家關于機構養老床位面積的相關要求），該項目安排床位1500張。在投資回收期為10年（不含建設期）、每年收費價格的漲幅和成本漲幅基本相等的前提下，該項目每年的稅前凈現金流量（每年的現金流入-每年的經營成本）需要達到2730萬元，再減去每年的折舊費（房屋等按50年折舊，每年折舊費為580萬元左右）和利息，每年的稅前利潤為2730-580-1230=920萬元。


 

　　養老機構需要支付的成本主要有床位費、護理費和配餐費。根據調研情況看，該養老項目護理成本收費每月人均在1500元左右（失能老人按照1：3配備護理人員，半失能按照1：6配備護理人員，再考慮到管理人員等支出，護理成本約為人均1500元每月）；餐費每月人均在700元左右；包括折舊、維修（按照折舊的5%計提）和利息在內的年固定費用為580+1230+580×5%=1839萬元。
 

　　假設入住率為60%，人均月固定費用：1839/900/12約為1700元；加上每月的護理成本和餐費合約2200元，共約為4000元/月；考慮到利潤（920/900/12約為850元），人均每月收費為4000+850=4850元（不考慮稅費）；銷售利潤率=850/4850=17.5%。假設入住率為80%，按照同樣的模式計算人均每月收費約為4100元左右；銷售利潤率約為16%；
 

　　假設入住率100%，按照同樣的模式計算人均每月收費約為3700元左右；銷售利潤率約為14%。按照目前當地退休人員不到3000元的平均月收入水平，養老機構最低3700元/月的收費是老人及其家庭可以接受的一個價格，基本可以實現“居家、社區養老每年的經濟成本>老人每年養老金（個人收入及家庭補助）養老機構每年收費”這一邏輯（2016年，全國企業退休人員養老金的月平均水平達到2417元，加上家庭支持，能夠達到3700元的收費標準；居家、社區養老每年的經濟成本可以參照家政人員工資水平，目前住家保姆收費在3500～4500之間，再考慮其他機會成本，經濟成本遠遠大于3700元）。
 

【二】

運營困境分析
 

　　從理論測算的結論看，護理型機構養老具有一定的優勢和吸引力，但是對于投資者來講，這一理想狀態難以實現。
 

　　首先，要實現每月3700元的收費水平需要滿足以下限制性條件。
 

　　第一，投資回收期要定在10年左右（不考慮資金的時間價值）。這是機構投資者能夠接受的最長期限，如果縮短該期限，對應的收費水平必然會提高；
 

　　第二，工程建設其他費用中土地等費用的估算要按照最低用地價格標準進行估算。如果按照市場價格進行地價測算，對應的收費水平必然會上升（例如2017年北京平谷區夏各莊一塊養老用地經過166輪競拍，溢價273%成交）；
 

　　第三，養老機構要達到并保持100%的入住率。這是一項難以實現的目標：要想提高入住率，養老機構必然要提高護理服務水平，必然會提高護理收費，進而必然會推高入住價格；
 

　　第四，不考慮營業稅費。本文測算的這一收費水平沒有考慮營業過程中的稅費，如果把增值稅費等營業稅費考慮進來，收費水平會上升5～6%左右；
 

　　第五，政府的補貼要到位。按照山東省目前的政策，省級補助加上地方補助，床位補貼可以達到10000元/張，假設全部投入運營，補貼收入共1500萬，按照20年回收期限，每月補貼約為40元，占到月收費的1%左右；人員補貼（只補三年，每年每人省級和地方加總后為2600元左右/年），平均到每月每床位為216元左右，占到月收費水平的6%；所有的補助占到每床月收費水平的7%左右，而且其中的人員補貼只能持續3年，不能從根本上解決收費高的問題。
 

　　其次，即使當期收費水平能夠實現3700元每月的水平，從長期看還需控制養老機構每年收費的增長比例，即：持續等于或低于居家社區養老經濟成本的年增長比例及老人及家庭可支配收入年增長比例。
 

　　根據財政部的數據，全國退休人員養老金連續13年增長，但增長比例持續下滑，2017年增長比例為5.5%；根據統計局相關抽樣數據，家政人員工資增長年均達到9%左右；這樣，養老機構的年收費增長比例要控制在6%以內，考慮到養老機構的市場屬性，這一目標難以實現。
 

　　綜上所述，護理型養老機構項目定位于中端收入人群，雖然可以響應社會和政府要求，有助于解決養老的社會問題，但其本身會面臨一個兩難選擇：為了保證項目對投資者的吸引力，其收費必然會超過目標客戶的平均支付能力；為了滿足養老這一社會目標，其收費會下降，必然會喪失對投資者的吸引力。
 

　　這一困境是護理型養老機構自身無法解決的，要想使養老機構真正面向大眾，解決中端人群需要，就必須從政府、投資者、養老人群等利益相關者角度綜合施策。


 

【三】

解決路徑
 

　　（一）降低養老機構運營成本，使其入住價格保持在合理增長范圍內。
 

　　1.降低折舊費
 

　　折舊來自于建設投資，減少建設投資就會降低折舊費。在建設投資中，建安、設備、裝修等成本隨著養老要求的提高，只會提高不會下降，因此降低建設投資，只能考慮降低工程建設其他費，包括降低土地出讓價格、減免開發建設過程稅費尤其是減免配套費、降低購買養老相關設備的增值稅稅率等。
 

　　1）降低土地出讓金。按照目前國土部的規定，營利性養老服務設施用地，有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。機構養老類似于制造業，是通過長期提供服務來彌補成本和獲取利潤，且具有一定的公益性質，因此，獲取土地的方式應當加入協議拿地的方式，可以根據養老機構投資者的實力采用不同的供地方式，降低企業的拿地成本。
 

　　2）減免開發建設過程稅費尤其是減免配套費。譬如山東壽光對養老機構提供的養老服務進行了一攬子減免：免征增值稅、城市維護建設稅和教育費附加、免繳城市基礎設施配套費、有線（數字）電視建設費（入網費）、防空地下室易地建設費、有線（數字）電視終端用戶收視維護費。另外，對用電、用水、用暖、燃氣等執行居民價格，固定電話、寬帶互聯網費用執行家庭住宅價格。
 

　　3）降低購買養老相關設備的增值稅稅率。類似于農業機械免征增值稅的政策，用于養老的設施設備也可以考慮采取先征后返或者免征增值稅的政策。
 

　　2.提供多種途徑的資金來源，降低利息費用。
 

　　目前，國家開發貸款和其他銀行貸款對養老機構投資者貸款條件要求比較嚴格，和一般的商業貸款基本一致，要求運營方提供土地或房產抵押，要求運營方滿足最低盈利標準等。由于機構養老投資中貸款比重較大，如果不能獲得較低利率的資金來源，那么利息會成為養老機構投資商一個比較大的負擔，難以消化。國家可以通過建立產業基金、推行PPP模式、從養老基金中拿出部分資金支持養老產業發展、選取合適的養老機構試點資產證券化、大力支持保險資金進入養老市場等方式增加養老機構資金來源、降低資金成本。
 

　　（二）增加養老機構收入
 

　　1.創新押金（或者會員費等）收取方式
 

　　在避免法律風險的前提下，養老機構通過收取押金或會員費，可以盡快回籠資金，減輕養老機構投資方的資金壓力，但在目前資金監管制度不完善的情況下，這一做法的風險在于無法保障繳費后老人的權益。本文提出可以借鑒房地產開發過程中預售資金監管模式，政府從保護老年人權益的角度介入該類資金的監管，一是控制該類資金收取總量和每次使用數量，二是控制該類資金流向，這樣既能保證養老人群資金安全，又在一定程度上減輕養老機構資金壓力。
 

　　2.增加高端養老床位的比重
 

　　鼓勵養老機構在房屋設計時加入可變住宅設計技術，根據市場需求隨時調整房間空間大小，隨時調整高、中、低檔各類床位比重，提高床位使用率，提高養老機構收入水平。
 

　　3.改變補助方法，適當提高補助標準和補助期限
 

　　改變目前對新建養老院按床位使用同一標準進行財政補貼的做法（補床頭），終止對養老機構日常營運補貼，而改由對入住養老機構的老年人進行補貼（即由補床頭改為補人頭）。
 

　　4.推進“連鎖”運營體系發展
 

　　機構養老有豐富的養老經驗，鼓勵養老機構通過連鎖、托管小的社區機構等形式進行“輕資產化”發展；推動機構專業的養老服務進社區，為部分失能老人提供日間照護服務，也可以延伸到居民家庭，為有各種需求的老人提供上門的居家服務，實現機構、社區、居家養老服務一體化。